É a lei, estúpido!



Costuma dizer-se que temos a melhor legislação do mundo. É mentira. A nossa legislação está para a melhor do mundo como um pelotão de scooters está para um Ferrari. Cinquenta motoretas não fazem um Ferrari, fazem uma confusão. Quando algo está em falta, o legislador produz mais uma motoreta a resolver aquele problema específico. Isto quer dizer que para se saber trabalhar com esta legislação não basta saber conduzir, é preciso ter cinquenta pares de pernas e a inteligência de um polvo.

A nossa lei tem coisas engraçadas. Vejamos este pequeno exemplo que apresento de forma simplificada. Uma pessoa vende uma casa. A outra compra-a. Ora, uma casa, para se poder considerar que é uma casa deve estar em condições de ser habitada. Por isso, as câmaras municipais emitem a chamada licença de utilização, neste caso de habitação, fazendo prova de que a casa está em boas condições.

Antigamente, para vender uma casa não era necessário ter licença de habitação. Isto queria dizer que você podia comprar uma casa a outra pessoa, sem garantias de que a casa estava em condições de obter a licença de utilização por parte do seu município, ou seja, sem cumprir com as condições legais exigíveis para se considerar habitável.

Para que isto não pudesse acontecer, os legisladores criaram um mecanismo legal. Começou então a ser exigida a apresentação deste documento, a licença de utilização, no acto da escritura de compra. Se o vendedor não conseguisse obter a licença, porque a casa não estava em condições, as conservatórias pura e simplesmente não poderiam fazer a escritura.

Resolveu-se assim um problema. Criou-se outro.
Imagine agora que você quer vender a sua casa velha. Porque não tem dinheiro. E a casa está degradada. Está tão degradada que já não tem condições de habitabilidade. Logo você não vai conseguir obter a licença de habitação. A não ser que faça obras. Mas você não tem dinheiro para fazer obras, por isso é que precisa de vender a casa.
Cria-se assim um vazio legal em que é impossível vender uma casa em ruínas. Mesmo que tenha comprador, que lhe quer comprar a ruína. Mas não pode comprar porque a conservatória não faz escritura porque a camara não emite licença porque a casa está degradada. Estão a ver?...

De outra vez, um colega arquitecto que trabalha na área do licenciamento municipal contava-me que só para as instalações de gás, depósitos de botijas e reservatórios, tinha de trabalhar com quatro decretos-lei mais três portarias e mostrou-me um molho de papel. Queixava-se como era difícil trabalhar com uma legislação tão dispersa e emaranhada, com decretos a revogar artigos de outros decretos ainda em vigor, e portarias a regulamentar artigos desses decretos. E eu pensei para mim: é a lei, estúpido! E os estúpidos somos nós!

22 comentários:

  1. não é à toa que se diz que nós (arquitectos e arquitectas) somos os profissionais que, depois dos advogados, mais lidamos com leis... não está fácil, não

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  2. pronto já percebi porque razão a CMOeiras não me dá a mer.. da licença.
    "é a lei, Benjamim!"

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  3. Embora venha desde há alguns meses a ler com alguma regularidade "barriga de arquitecto", ainda não tinha ousado entrar em linha. Hoje não consigo deixar de te dizer do meu prazer em ler as tuas mensagens pelo que nos fazes saber, pelo que nos fazes questionar...
    Um abraço

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  4. Colega
    Questionei um advogado sobre esta matéria e julgo ter percebido que a sua frase "Cria-se assim um vazio legal em que é impossível vender uma casa em ruínas." não corresponde à situação de todas as ruínas.

    Efectivamente, todas as construções inscritas na matriz com construção anterior a Agosto de 1951 (que não sejam um monte de pedras mas um prédio urbano em ruínas) não carecem de licença de habitação para serem vendidas.

    Suponho que existem também maneiras hábeis de contornar a lei em casos posteriores a essa data que não sejam fraudolentos.

    Sugiro que seja cosultado um perito em legislação quando se trata de interpretar a lei - mesmo para assuntos relacionados com arquitectura, urbanismo e ordenamento do território.

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  5. Concordo com a tua opinião sobre o actual estado da legislação relacionada com a nossa profissão e acho que o "e." trouxe alguma luz ao assunto, no entanto não pude deixar de intervir no sentido de acrescentar/esclarecer que a licença de Utilização não é por si só garantia de condições de habitabilidade (é apenas o culminar de um processo de licenciamento municipal) e que o mecanismo legal que impede a venda de imóveis sem LU teve como principal objectivo o combate à construção clandestina. Espero ter ajudado...

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  6. É o caos legislativo a tentar organizar o caos urbanistico do qual resulta um enorme caos social.

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  7. oi,
    estou no estrangeiro e quero comprar uma casa com terreno. A casa nao está registada na escritura. Para se poder registar como casa de habitaçao disseram me que devia ter licença de utilizaçao´. É segurament uma casa anterior ao ano 1951, muito antiga e em mau estado. É realmente necessaria essa licença? Que devo fazer? O dono chegou a um acordo conosco para que possamos fazer obras antes da compra para depois obter a dita licença. Socorro! Já nao sei o que fazer... serao necessarias essas obras prévias? Quais sao os requisitos necessarios para uma casa ser considerada habitável... Obrigada pela ajuda. paulagomessantos@yahoo.es

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  8. Encontrei uma casa que e agradou bastante, mas quando entrei em contacto com o responsavel da venda disse-me que a casa estava a ser vendida através do tribunal. o problema é que teria de ser comprada com dinheiro "em mao" pois como a casa não tem licença de habitação nenhum banco aprovaria empréstimo. será mesmo verdade? e não haverá maneira de dar a volta ao assunto? quem seria mais indicado para aconselhar e esclarecer nestes assuntos? obrigado

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  9. Boa tarde, comprei uma casa numa aldeia, realizamos escritura, mas pelo que li e reli só foi apresentado o certificado energético, nada de licença de utilização. O que me assusta, pelo que estou a ler é que é obrigatório e não encontro...a casa é de 1967, logo era obrigatório ou não? Neste momento preciso da dita e não encontro...incrível ein...obrigada por possíveis ajudas neste mistério.

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  10. @Explicações Inteligentes:

    1. Recomendo a leitura deste artigo: http://www.eliseumateus.com/como-obter-a-licenca-de-habitacao/

    2. Em adenda ao artigo, não necessita de consultar advogado ou solicitador. Dirija-se ao serviço de licenciamento da sua Câmara Municipal e peça informação sobre como obter uma nova via da licença de utilização. Em algumas Câmaras elas emitem sem problema. Outras podem exigir fazer uma vistoria. Se a casa estiver devidamente licenciada não terá problemas. Se existirem obras não licenciadas, podem exigir-lhe que apresente projecto de legalização. Nesse caso deve consultar um arquitecto.

    3. Boa sorte. Espero que tudo corra bem.

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  11. Boa tarde.
    Estou interessada num imóvel que esta a ser vendido pelo banco através de uma imobiliária.
    Já tinhamos acertado o valor do negócio, quando me informam que a casa não tem licença de habitação e que essa despesas ficaria ao meu encargo. Estou um pouco preocupada, pois não entendo nada disto e tenho medo de ficar com uma "batata quente" nas mãos.
    A casa já foi habitada. O que tenho de fazer? Que riscos posso correr em avançar com a compra e depois tratar da licença? Obrigada Sandra Silva

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  12. Cara Sandra Silva,

    Em princípio, e segundo a legislação, é uma obrigação do vendedor facultar todos os documentos necessários para efectuar a escritura, nomeadamente a licença de utilização, neste caso de habitação, ou a sua isenção caso se trate de uma construção anterior a 1951.

    De igual modo, a licença de utilização é um documento obrigatório para efectuar a escritura de compra, pelo que sem a licença a conservatória não deve celebrar o contrato.

    Especulando que seja possível fazer a escritura sem a licença - o que levanta dúvidas - quais seriam os riscos? O risco é que, ao solicitar posteriormente a licença na Câmara Municipal, esta se recuse a emiti-la por verificar existirem (por exemplo) alterações não licenciadas, que carecem de legalização. A situação pode se pior ainda se essas alterações não forem sequer licenciáveis - exemplo: (1) uma casa com piscina em que, à luz da lei, não seja legal construir uma piscina; ou (2) uma ampliação de área que exceda a área máxima de construção permitida.

    São situações em que os custos de legalização vão recair sobre o proprietário, tanto custos de projecto (de legalização) ou até das alterações que se venham a verificar serem obrigatórias.

    O primeiro passo é ir à Câmara Municipal solicitar informações sobre o imóvel - se está isento de licença (caso seja antigo), ou se está em condições de obter licença, e quais os custos envolvidos.

    Depois deverá deslocar-se ao banco e interrogar porque motivo lhe solicitam que assuma os encargos pela obtenção de licença, tendo em conta que à luz da legislação essa é uma obrigação do vendedor.

    Confirme também na Conservatória quais os documentos necessários para a celebração da escritura desse imóvel.

    Se necessitar de mais informações contacte-me para o email do blogue:

    abarrigadeumarquitecto[arroba]gmail.com

    Tentarei ajudar no que puder.
    Cumprimentos.

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  13. muito boa noite,

    gostaria que, se possível, me desse um breve esclarecimento.

    a minha casa particular está isenta de licença de utilização por ter sido inscrita antes de 1951, a casa tem uma garagem no rés do chão, onde tenciona fazer a sede da minha empresa e atendimento ao publico, necessito de alguma licença especial para isto?
    desde já agradeço pelo tempo dispensado

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  14. Tenho uma moradia em vista quase negócio fechado e qual não foi a minha surpresa o proprietário informa agora que uma profunda remodelação /ampliacao executada há anos não está licenciada. Quais os riscos/implicações futuras, devo avançar com o negócio?

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  15. Infeliz/ tb estou nas mesmas condiçoesha 2 anos tinha o negocio quase fechado estava a tentar obter a dita licença e nao é que : nao vendi a casa e ainda tive q ir a tribunal pq o comprador aproveitou essa opurtunidade e eis-me perante um problema maior. Mas o q custa ainda mais é q a pp camara sabe q muitas pessoas tem este tipo e problema. Mas nao dao uma soluçao . A casa foi-me doada . sim esta restaurada, sim esta pronta a habitar.nao tem licença pois nao. Houve dinheiro parra a remodelaçao q.b. Pessoal nao ha dinheiro para tudo . A casa tem mais de 80 anos e poderia ser habitavel E o q mais me custa e mais me deixa frustrada é q a venda desta casa poderia ser a soluçao de varios problemas Tem que haver uma soluçao para este problema. Eu nao tenho dinheiro para recrutar um arquitecto!!!!.Como é ? Qualquer dia nao tenho dinheiro para pagar o IMI .Possivel/ as finanças viram e depois fico sem a casa? Pq se deixar de pagar o Imi as finanças querem la saber da licença!

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  16. Estou precisamente nesta situação descrita. Casa construída em 1954, nunca teve licença de habitação e herdei-a em 2011. CMAlmada declara a casa devoluta em 2014. Reclamei porque não observaram os procedimentos, designadamente de consulta prévia ao proprietário (tomei conhecimento quando me chegou o IMI inflacionado em 200% em 2015)- reconheceram que não observaram o disposto na lei mas não procedem ao estorno do valor pago a mais - fogem para a frente e já em 2015 informam as finanças que em 2014 se enganaram e queriam declarar a casa como ruína (e não devoluta) o que obvia à necessidade de consulta prévia ao proprietário. Pago na mesma o IMI a triplicar. Fartar vilanagem. Vender a ruína é uma impossibilidade mesmo com vários interessados na compra. Sou constantemente notificado para fazer obras. As obras estão orçadas em 70.000€ ao que teria de acrescer o valor da licença... isto quando a casa vale à volta de 100.000€.

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  17. Bom dia
    Estive hoje de manha a ler o seu blog e tenho uma questão a colocar será que podia ajudar?
    É sobre uma licença de utilização ou habitação, já nem sei, contudo é este papel que falta para que uma casa seja vendida na zona da charneca do lumiar. Existe escritura e a casa é de 1965 tem tudo certidão predial e online, certificado energético , e tem sendo pago ao longo dos anos o respetivo IMI. Fiquei a saber pela CM Lisboa que esta zona segundo a Arq. Do depto da AUGI que a zona é problemática que as casas existentes estão ilegais o loteamento não foi comunicado a CML entre outros aspetos , no entanto por conta própria descobri que a casa que está paredes meias com a minha, á cerca de vinte anos foi adquirida com um empréstimo bancário, feito pelo então banco Fonseca & Burnay contrato a pagar em 30 anos teve avaliador e segundo o dono tem licença de habitação. A CML até á data, na minha opinião só me tem enrolado o que posso fazer?

    cumprimentos

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  18. Sou o anonimo de à pouco, chamo-me Mário Firmino o meu contacto é mariojorgegomesf@sapo.pt

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  19. Boa noite...
    Ainda sobre este assunto... Uma casa que vai ser vendida em estado devoluto, para ser demolida... Tem de ter licença de utilização? Obrigada.
    Sónia Batalha

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  20. Estou precisamente na mesma situação?
    Uma casa para ser demolida tem que ser licenciada e tem que ter licença de habitabilidade ?
    Obrigada

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